คู่มือหาบ้านราคาหลักแสน งบน้อยก็มีบ้านได้ในปี 2025

สวัสดีจ้าพี่น้องที่รักในการมีบ้านทุกคน! วันนี้เราจะมาเม้าท์มอยกันเรื่องที่หลายคนอาจจะคิดว่าเป็นไปไม่ได้ในปี 2025 นี้ นั่นก็คือการ หาบ้านราคาหลักแสน! ใช่แล้ว ฟังไม่ผิด บ้านราคาหลักแสน ที่งบน้อยก็มีสิทธิ์เป็นเจ้าของได้! มันไม่ได้ง่ายเหมือนพลิกฝ่ามือหรอกนะ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องเพ้อฝันซะทีเดียว ถ้าเรารู้จักมองหาให้ถูกจุด รู้เคล็ดลับ และเตรียมตัวให้พร้อม บอกเลยว่า "บ้านหลังแรก" ในงบหลักแสนก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมจ้า!

1. บ้านราคาหลักแสน มันคือบ้านแบบไหนกันนะ?

เอาล่ะ มารู้จักกันก่อนว่าไอ้เจ้า "บ้านราคาหลักแสน" ที่เรากำลังพูดถึงเนี่ย หน้าตาเป็นยังไง? มันไม่ใช่คฤหาสน์หรูอลังการ หรือบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรรใจกลางเมืองที่ติดรถไฟฟ้าแน่นวลจ้า! ส่วนใหญ่แล้ว บ้านในฝันราคานี้มักจะเป็น:

• ทาวน์เฮาส์ หรือทาวน์โฮมเก่าๆ: อาจจะอยู่ในทำเลที่ไม่ได้หรูหรามากนัก หรือมีอายุพอสมควร ซึ่งอาจจะต้องมีการรีโนเวท ปรับปรุงบ้าง
• บ้านเดี่ยวหลังเล็กๆ: ส่วนใหญ่อยู่ในโซนชานเมืองมากๆ ออกไปทางต่างจังหวัดหน่อยๆ หรือในทำเลที่อาจจะยังไม่ค่อยสะดวกสบายเรื่องการเดินทางสาธารณะ
• ห้องชุด (คอนโด) เก่า: โดยเฉพาะในต่างจังหวัด หรือคอนโดเก่ามากๆ ในกรุงเทพฯ ที่อาจจะต้องใช้งบในการปรับปรุงภายใน
• บ้านที่ต้องซ่อมแซมเยอะ: อันนี้เจอบ่อย! ราคาอาจจะถูกจริง แต่สภาพอาจจะแบบว่า... ต้องใช้สกิลช่างหนักมาก
• บ้านหลุดจำนอง/ขายทอดตลาด: อันนี้แหละแหล่งรวมของดีราคาถูก แต่ก็ต้องสู้ราคากันหน่อย และต้องยอมรับความเสี่ยงเรื่องสภาพด้วยนะ

สรุปง่ายๆ คือ บ้านหลักแสนมักจะเป็นบ้านที่ต้องการการดูแลเป็นพิเศษ หรืออยู่ในทำเลที่ต้องแลกมากับราคาที่เป็นมิตรกับกระเป๋าเรานั่นเองจ้า!

2. ช่วงราคา "หลักแสน" มันประมาณไหนในตลาดไทยปี 2025?

คำว่า "หลักแสน" ในที่นี้ คือราคา ต่ำกว่า 1 ล้านบาท (฿) นั่นเองจ้า! ซึ่งถ้าให้เจาะจงลงไปอีกหน่อย จากที่ส่องๆ ดูในตลาด เราอาจจะเจอช่วงราคาประมาณ 500,000 - 999,999 บาท โดยประมาณนะ

แน่นอนว่าราคานี้จะเจอได้เยอะในโซน:

• ปริมณฑลชั้นนอก/ชานเมืองกรุงเทพฯ: อย่างบางโซนของปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการ นครปฐม ที่อยู่ห่างจากตัวเมืองมากๆ
• ต่างจังหวัด: โดยเฉพาะในอำเภอรองๆ หรือพื้นที่ที่ไม่ได้เป็นหัวเมืองใหญ่ อันนี้มีโอกาสเจอเยอะมากกกกก
• ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร/กรมบังคับคดี: พวกนี้มักจะตั้งราคาต่ำกว่าตลาดเพื่อปล่อยออกไวๆ
• โครงการบ้านของการเคหะแห่งชาติ: รัฐบาลมีโครงการบ้านราคาประหยัดสำหรับผู้มีรายได้น้อยด้วยนะ อย่างปี 2568 ก็มีโครงการ "บ้านคุ้มค่า ราคาโดนใจ" ที่ราคาเริ่มต้นแค่หลักแสนต้นๆ ก็มี! รวมถึงโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ที่มีทั้งคอนโดและบ้านเดี่ยวในราคาที่เอื้อมถึง

จำไว้ว่าราคานี้มักจะไม่ใช่บ้านใหม่กริ๊บจากโครงการหรูนะ แต่เป็นบ้านมือสอง หรือโครงการรัฐที่เน้นให้คนมีบ้านเป็นของตัวเองจ้า

3. งบหลักแสน คุ้มกว่าเช่าจริงเหรอ? เทียบกับบ้านแพงกว่าแล้วเป็นไง?

อันนี้เป็นคำถามยอดฮิต! การมีบ้านราคาหลักแสน ข้อดีชัดๆ เลยคือ ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์! ไม่ต้องเสียค่าเช่าไปเรื่อยๆ เหมือนน้ำซึมบ่อทราย ระยะยาวแล้ว ถ้าผ่อนหมด เราก็มีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง แถมราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคตด้วยนะ

ถ้าเทียบกับบ้านราคาเกินล้านขึ้นไป แน่นอนว่าบ้านหลักแสนอาจจะ เสียเปรียบเรื่องทำเล (อาจจะไกลเมือง เดินทางไม่สะดวกเท่า) ขนาดพื้นที่ (อาจจะเล็กกว่า) และ สภาพความใหม่ (ส่วนใหญ่เป็นบ้านเก่า ต้องทำใจเรื่องการซ่อมบำรุง)

แต่ถ้ามองในมุมของคนงบน้อย ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักที การซื้อบ้านหลักแสนก็ถือเป็น จุดเริ่มต้นที่ดีมากๆ เลยนะ ดีกว่าการเช่าอยู่ไปเรื่อยๆ แถมยังสามารถค่อยๆ ทยอยรีโนเวท ตกแต่งให้เป็นบ้านในฝันของเราได้ในอนาคตด้วยจ้า

4. ซื้อบ้านหลักแสน ได้อะไรมาบ้าง? (ที่ต้องจ่ายเพิ่มอีกเพียบ!)

อย่าเพิ่งดีใจว่าจ่ายแค่ค่าบ้านหลักแสนแล้วจบนะจ๊ะ! การซื้อบ้านเนี่ย มันมี ค่าใช้จ่ายแฝง ที่ต้องเตรียมงบไว้ด้วยนะ ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว สิ่งที่ได้มา (และต้องจ่ายเพิ่ม) มีดังนี้จ้า:

• ตัวบ้าน/อาคาร: ก็คือสิ่งปลูกสร้างหลักนั่นแหละ แต่สภาพอาจจะไม่ได้สมบูรณ์ 100% นะ ต้องดูดีๆ ก่อนตัดสินใจ
• ที่ดิน: ขนาดที่ดินก็จะสัมพันธ์กับราคาและความเป็นบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์นะ
• ค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่สำนักงานที่ดิน: อันนี้สำคัญมาก! ไม่ใช่แค่ค่าบ้านนะจ๊ะ มีค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ปกติ 2% ของราคาประเมิน/ราคาขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า แต่ปี 2568 อาจจะมีมาตรการลดเหลือ 1% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ต้องเช็คมาตรการรัฐอีกทีนะ), ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้แบงก์ 1% ของวงเงินกู้ อาจมีลดเหลือ 0.01% ตามมาตรการรัฐ), ค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษีเงินได้ผู้ขาย, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี) ค่าใช้จ่ายพวกนี้รวมๆ แล้วอาจจะหลายหมื่นอยู่เหมือนกันนะ เตรียมไว้เลย!
• ค่าประเมินทรัพย์สิน: ถ้ากู้แบงก์ แบงก์ก็จะเรียกเก็บค่าประเมินบ้านที่เราจะซื้อด้วยนะ
• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม/รีโนเวท: อันนี้บานปลายได้ง่ายมาก! ถ้าบ้านเก่า สภาพโทรม ต้องเตรียมงบไว้เยอะๆ เลยนะ บางทีค่าซ่อมแพงกว่าค่าบ้านอีกจ้า
• ค่าเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้า: แน่นอนว่าซื้อบ้านเปล่าก็ต้องมีงบตกแต่ง จัดหาของเข้าบ้านนะ
• ค่าส่วนกลาง: ถ้าเป็นบ้านในหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโด ก็จะมีค่าส่วนกลางรายเดือน/รายปี ที่ต้องจ่ายตลอดนะ

ส่วนเรื่อง "ฟรีค่าจัดส่ง" แบบช้อปปิ้งออนไลน์เนี่ย ลืมไปได้เลยจ้า ซื้อบ้านต้องไปดูเอง ไปโอนเอง แถมมีค่าใช้จ่ายจุกจิกตามมาอีกเพียบ! เรื่อง "การรับประกัน" ถ้าเป็นบ้านมือสอง ส่วนใหญ่จะ ไม่มีการรับประกันโครงสร้าง จากผู้ขายนะ ต้องตรวจสอบสภาพให้ดีก่อนซื้อจ้า ส่วนบ้านโครงการรัฐอาจจะมีประกันตามเงื่อนไขโครงการนะ

5. ช่วงไหนน่าซื้อบ้านหลักแสนเป็นพิเศษ? มีโปรโมชั่นเหมือน 12.12 ไหม?

ถ้าคาดหวังโปรโมชั่นแบบ 12.12 หรือสงกรานต์ลดกระหน่ำเนี่ย การซื้อบ้านอาจจะต้องเปลี่ยนแนวคิดนิดนึงนะจ๊ะ! ตลาดอสังหาฯ มันไม่เหมือนตลาดสินค้าทั่วไป โปรโมชั่นส่วนใหญ่จะเป็นเรื่อง:

• มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ: อย่างที่บอกไปปี 2568 อาจจะมีมาตรการลดค่าโอนฯ ค่าจดจำนองออกมา ต้องคอยติดตามข่าวสารจากรัฐบาลให้ดีนะ อันนี้ช่วยลดภาระได้เยอะเลย
• โปรโมชั่นจากธนาคาร: ธนาคารมักจะมีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยพิเศษ โดยเฉพาะสำหรับผู้กู้รายย่อย หรือโครงการที่ร่วมกับรัฐบาล ช่วงที่แบงก์แข่งกันปล่อยสินเชื่อก็เป็นโอกาสดี
• โปรโมชั่นจากผู้ขาย/โครงการ (ถ้ามี): บ้านมือสองบางหลัง เจ้าของอาจจะอยากรีบขาย เลยยอมลดราคา หรือออกค่าใช้จ่ายบางส่วนให้ อันนี้ต้องเจรจาต่อรองเองจ้า ส่วนโครงการบ้านราคาประหยัดของรัฐบาลบางทีก็มีโปรโมชั่นพิเศษ เช่น ลดราคา หรือผ่อนดาวน์ได้
• ช่วงที่เศรษฐกิจซบเซา: บางทีช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ก็อาจจะมีคนร้อนเงิน อยากขายบ้านออกไวๆ ทำให้ราคาปรับลงมาบ้าง แต่ก็ต้องดูสภาพตลาดโดยรวมด้วยนะ

ส่วนเรื่องร้านค้า Official ใน Lazada/Shopee ที่ขายบ้านเนี่ย... ไม่มีนะจ๊ะ! (หรือถ้ามีก็คงเป็นบ้านน็อคดาวน์มากกว่า) การหาบ้านหลักแสนต้องไปส่องตามแหล่งเฉพาะทางมากกว่าจ้า

สรุปคือ การซื้อบ้านหลักแสนไม่ได้มี "ช่วงโปรโมชั่น" แบบลดราคาตามเทศกาลชัดเจนเหมือนสินค้าทั่วไป แต่จะเป็นการอาศัย จังหวะที่ดี เช่น ช่วงที่มีมาตรการรัฐช่วยเหลือ, ช่วงที่แบงก์มีโปรสินเชื่อ, หรือช่วงที่เจอทรัพย์ถูกใจในราคาที่ยอมรับได้ และต้องใช้ สกิลการหาและเจรจาต่อรอง สูงมากจ้า!

6. คนไทยที่เคยซื้อบ้านหลักแสน เค้าว่าไงกันบ้างนะ? (จากประสบการณ์ตรง)

จากที่ฟังๆ หรืออ่านรีวิวคนที่เคยซื้อบ้านราคาหลักแสนในไทยมาเนี่ย เสียงส่วนใหญ่จะประมาณนี้จ้า:

• "กว่าจะเจอที่ถูกใจ เหนื่อยมาก!": ต้องใช้เวลาในการหาเยอะมากๆ ต้องดูหลายที่ เดินทางไปดูหลายๆ ทำเล กว่าจะเจอหลังที่โอเคในงบที่เรามี
• "ได้บ้านแล้วเหมือนได้มาแต่โครง ต้องซ่อมอีกเยอะ": หลายคนบอกว่าต้องเตรียมงบสำหรับรีโนเวทไว้เลย เพราะบ้านหลักแสนส่วนใหญ่สภาพจะไม่สมบูรณ์ ต้องทำห้องน้ำใหม่ ทาสีใหม่ เปลี่ยนพื้น ซ่อมหลังคา ฯลฯ ค่าซ่อมอาจจะบานปลายได้ถ้าไม่วางแผนดีๆ
• "ดีใจที่ได้เป็นเจ้าของบ้านสักที": แม้จะเหนื่อย จะต้องซ่อม แต่ความรู้สึกที่ได้เป็นเจ้าของบ้านเป็นของตัวเองมันดีมากๆ รู้สึกมั่นคง มีหลักแหล่ง
• "ต้องปรับตัวกับทำเลนิดหน่อย": บางคนอาจจะต้องเดินทางไกลขึ้น ใช้เวลาเดินทางนานขึ้น เพื่อแลกกับราคาบ้านที่ถูกลง
• "ตาดีได้ ตาร้ายเสียจริงๆ": การซื้อบ้านมือสองต้องตรวจสอบให้ดีมากๆ ทั้งสภาพบ้าน โครงสร้าง เอกสารสิทธิ์ ทำเลเพื่อนบ้าน ถ้าพลาดอาจจะเจอทรัพย์มีปัญหาได้
• "โครงการรัฐช่วยให้คนงบน้อยเข้าถึงง่ายขึ้น": หลายคนที่รายได้ไม่สูงมาก บอกว่าโครงการบ้านของการเคหะฯ หรือโครงการบ้านเพื่อคนไทย ช่วยให้พวกเขามีโอกาสมีบ้านได้จริงๆ ด้วยเงื่อนไขและราคาที่เข้าถึงง่าย

สรุปคือ คนที่ซื้อบ้านหลักแสนได้ มักจะเป็นคนที่ มีความพยายามในการหา, ยอมรับสภาพบ้านที่อาจจะต้องซ่อมแซม, มีความยืดหยุ่นเรื่องทำเล, และ พร้อมที่จะเรียนรู้เรื่องขั้นตอนการซื้อขาย/ซ่อมแซม จ้า

7. อยากได้บ้านหลักแสน ต้องไปหาที่ไหนดี? (ชี้เป้าแหล่งล่าสมบัติ)

เอาล่ะ มาถึงแหล่งล่าบ้านราคาหลักแสนกันบ้าง! ไม่ต้องไปเดินหาตามห้างนะจ๊ะ แต่ต้องพุ่งตรงไปที่แหล่งเหล่านี้เลย:

• เว็บไซต์และแอปพลิเคชันอสังหาริมทรัพย์: เว็บไซต์ใหญ่ๆ อย่าง DDProperty, Baania หรือเว็บไซต์อื่นๆ มีฟังก์ชันให้เรา กรองราคา ได้เลยนะ ลองใส่ช่วงราคา "ต่ำกว่า 1 ล้าน" หรือ "ไม่เกิน 1 ล้าน" แล้วเลือกทำเลที่สนใจ แล้วเตรียมตัวตาลายกับจำนวนประกาศได้เลย!
• เว็บไซต์ของธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์: พวกนี้จะมีทรัพย์สินรอการขาย (NPA - Non-Performing Asset) ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือบ้านหลุดจำนองนั่นแหละ มักจะนำออกมาขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาด ลองเช็คของธนาคารต่างๆ หรือบริษัทที่รับบริหารทรัพย์ NPA ดูนะ
• กรมบังคับคดี: อันนี้คือแหล่งรวมบ้านขายทอดตลาดของจริง! เข้าไปดูประกาศได้ที่เว็บไซต์กรมบังคับคดี หรือติดตามข่าวสารการประมูล แต่การซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีอาจจะมีความซับซ้อนนิดหน่อย ต้องศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนนะ
• โครงการบ้านของการเคหะแห่งชาติ/โครงการบ้านของรัฐบาล: ติดตามข่าวสารจากหน่วยงานภาครัฐโดยตรงนะ อย่างปี 2568 มีโครงการ "บ้านคุ้มค่า ราคาโดนใจ" และ "บ้านเพื่อคนไทย" ที่มีหน่วยงาน่าสนใจในราคาหลักแสน ลองเข้าไปดูคุณสมบัติและทำเลที่เปิดจอง
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น: นายหน้าบางคนอาจจะเชี่ยวชาญในพื้นที่ หรือมีข้อมูลบ้านราคาถูกที่ยังไม่ได้ลงประกาศออนไลน์ ลองติดต่อนายหน้าในพื้นที่ที่เราสนใจดูนะ
• สอบถามจากคนในพื้นที่/เพื่อน/ญาติ: บางทีข้อมูลบ้านราคาถูกก็มาจากการบอกต่อแบบปากต่อปากนี่แหละจ้า ลองบอกความต้องการกับคนรู้จักดูนะ เผื่อมีใครอยากขายหรือรู้ข่าว
• ขับรถสำรวจในทำเลที่สนใจ: บางทีบ้านที่ประกาศขายราคาถูกๆ อาจจะติดป้าย "ขาย" อยู่หน้าบ้านเฉยๆ ก็ได้นะ ลองขับรถวนๆ ดูในซอย ในหมู่บ้านเก่าๆ ที่เราสนใจดูจ้า

จำไว้ว่าการหาบ้านหลักแสนต้องอาศัยความอดทนและActive สุดๆ เลยนะ!

8. สรุปแล้ว บ้านหลักแสนน่าซื้อไหม? เหมาะกับใคร?

มาถึงโค้งสุดท้ายกันแล้ว! ถามว่าปี 2025 บ้านราคาหลักแสนยังน่าซื้ออยู่ไหม? คำตอบคือ น่าซื้อมากๆ ถ้าคุณเหมาะกับมัน!

บ้านหลักแสน เหมาะมากๆ สำหรับ:

• คนที่มีงบประมาณจำกัดมากๆ: แต่อยากมีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง ไม่ต้องเสียค่าเช่าไปตลอด
• คนที่ยอมรับสภาพบ้านเก่าและพร้อมที่จะรีโนเวท: เห็นบ้านเก่าแล้วไม่ท้อ มองเห็นศักยภาพในการปรับปรุงให้สวยขึ้นได้
• คนที่มีความยืดหยุ่นเรื่องทำเล: ไม่ติดว่าจะต้องอยู่ใจกลางเมือง หรือใกล้รถไฟฟ้าเป๊ะๆ ยอมเดินทางไกลขึ้นหน่อยเพื่อแลกกับราคา
• คนที่มองหาการลงทุนระยะยาว: ซื้อราคาถูกมาซ่อมแซม แล้วหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นในอนาคต
• คนที่เข้าเกณฑ์โครงการบ้านของรัฐบาล: อันนี้คือโอกาสทองเลย เพราะได้บ้านราคาถูก แถมมีสินเชื่อเงื่อนไขผ่อนปรนด้วย

ไม่เหมาะ สำหรับ:

• คนที่อยากได้บ้านใหม่พร้อมอยู่ ไม่ต้องซ่อมแซมอะไรเลย
• คนที่ต้องการบ้านในทำเลใจกลางเมือง เดินทางสะดวกสุดๆ
• คนที่ไม่พร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายจุกจิกอื่นๆ นอกเหนือจากค่าบ้าน (ค่าโอน ค่าซ่อม ฯลฯ)

การซื้อบ้านหลักแสน คือการซื้อ "โอกาส" ในการเป็นเจ้าของบ้านในราคาที่จับต้องได้ แต่ต้องแลกมาด้วยความพยายามในการหา ความพร้อมในการปรับปรุง และการยอมรับข้อจำกัดเรื่องทำเลและสภาพบ้านนะจ๊ะ!

หวังว่าคู่มือฉบับนี้จะเป็นประโยชน์กับคนที่กำลังมองหาบ้านราคาหลักแสนในปี 2025 นี้นะ! ขอให้ทุกคนเจอ "บ้าน" ที่ใช่ ในราคาที่โดนใจจ้า สู้ๆ นะทุกคน!

วิดีโอที่เกี่ยวข้อง

• แบบบ้านโมเดิร์นในฝันสำหรับปี 2025
• บ้านประหยัด VS บ้านน็อคดาวน์: ทางเลือกสำหรับสร้างบ้าน
• อัพเดทราคารับสร้างบ้านในปี 2025
• บ้านมินิมอล: ไอเดียสร้างบ้านงบ 200,000
• บ้านชิวๆแห่งปี 2025 - สเก็ตดีไซน์ “บ้านล้อมวง ริมทุ่ง” สไตล์โมเดิร์น ...