หาซื้อที่ดินราคาถูก ใน กทม. ทำเลไหนพอหาได้บ้าง งบเท่าไหร่

โย่วๆๆ! สวัสดีครับพี่น้องชาวไทยหัวใจอยากมีที่ดินในกรุงเทพฯ! วันนี้เราจะมาเม้าท์มอยเรื่องที่หลายคนอาจจะคิดว่าเป็นไปไม่ได้ นั่นก็คือ "หาซื้อที่ดินราคาถูกใน กทม." นั่นเอง! ฟังแล้วดูเหมือนฝันกลางแดดเปรี้ยงๆ เลยใช่มั้ยล่ะ แต่จะบอกว่ามันก็พอมีทางอยู่บ้างนะ ถ้าเราเข้าใจเกมและรู้แหล่ง! มาดูกันว่าทำเลไหนพอจะซ่อนตัวอยู่บ้าง และต้องเตรียมงบไปเท่าไหร่ ถ้าพร้อมแล้ว ไปลุยกันเลย!

1. ที่ดินราคาถูกใน กทม. มันยังมีอยู่เหรอ?

คำถามแรกที่ผุดขึ้นมาในหัวคือ "มันยังมีที่ดินถูกๆ ในกรุงเทพฯ ให้ซื้ออีกเหรอ?" ตอบแบบไม่โลกสวยก็คือ "เหลือน้อยมากกกกก" ครับพี่น้อง! โดยเฉพาะถ้าคุณมองหาที่ดินใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า หรือในแหล่งเจริญๆ น่ะ ลืมไปได้เลย ราคาพุ่งทะลุเพดานไปนานแล้ว อย่างย่านสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาประเมินพุ่งไปถึง 3.75 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2567 แล้วครับ ฟังแล้วจะเป็นลม! แต่... แต่อย่าเพิ่งหมดหวังครับ! คำว่า "ราคาถูก" ของที่ดินในกรุงเทพฯ มันต้องตีความใหม่นิดนึง มันไม่ใช่ถูกแบบไร่ละไม่กี่แสนเหมือนต่างจังหวัดแน่นอน แต่คือถูกในบริบทของกรุงเทพฯ หรือพูดง่ายๆ คือ พอจับต้องได้ นั่นแหละ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะอยู่นอกๆ หน่อย หรือมีข้อจำกัดบางอย่างครับ

2. ทำเลไหนพอมีลุ้นบ้าง?

ถ้าอยากได้ที่ดินที่ราคาไม่แรงมากในกรุงเทพฯ ก็ต้องมองหาทำเลที่ยังไม่ฮอตฮิตปรอทแตกครับ ส่วนใหญ่จะกระจายตัวอยู่ตาม **โซนชานเมือง** หรือพื้นที่ที่ยังมีการพัฒนาไม่เต็มที่นัก ลองดูแถวๆ นี้:

• **โซนตะวันออก/ตะวันออกเฉียงเหนือ:** อย่างแถวๆ ลำลูกกา, คลองสามวา, หนองจอก, มีนบุรี หรือประเวศ โซนพวกนี้ยังพอมีที่ดินเปล่าให้เห็นอยู่บ้าง และราคาจะยังไม่แรงเท่าโซนในๆ หรือโซนตะวันตกที่ติดเมืองเยอะๆ อย่างแถวเลียบคลอง 13 กม. หรือประชาสำราญ ยังพอหาเจอราคาหลักพันปลายๆ ถึงหมื่นต้นๆ ต่อตารางวาได้อยู่
• **โซนชานเมืองด้านอื่นๆ:** เช่น บางส่วนของเขตบางแค, ทุ่งครุ, ราษฎร์บูรณะ หรือแม้แต่แถวๆ ดอนเมือง ที่ยังพอมีแปลงเล็กๆ หรือที่ดินในซอยลึกๆ ที่ราคาไม่พุ่งแรงมากนัก แถวพุทธมณฑลสายต่างๆ ก็ยังพอมีตัวเลือกที่ราคาไม่สูงเท่าไร
• **พื้นที่ที่ติดข้อจำกัด:** บางทีที่ดินราคาถูกอาจจะอยู่ในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดในการพัฒนา เช่น เป็นพื้นที่สีเขียวที่สร้างอาคารสูงไม่ได้ หรืออยู่ในซอยลึกมากๆ ที่เข้าถึงยากหน่อย ทำเลพวกนี้ราคาจะปรับขึ้นช้ากว่า

ต้องบอกว่าทำเลพวกนี้อาจจะไม่ได้ใกล้รถไฟฟ้าสถานีหลักๆ หรือห้างใหญ่ๆ เดินทางอาจจะต้องใช้รถส่วนตัวเป็นหลัก แต่ก็แลกมากับราคาที่สบายกระเป๋าขึ้นครับ

3. งบประมาณแค่ไหนถึงจะพอไหว?

อันนี้เป็นคำถามยอดฮิต! งบเท่าไหร่ถึงจะพอได้ที่ดินใน กทม.? ต้องทำความเข้าใจก่อนว่าราคาที่ดินในกรุงเทพฯ คิดเป็น **ตารางวา (ตร.ว.)** และราคาจะแตกต่างกันฟ้ากับเหวตามทำเลเลย

• **งบหลักหมื่นปลายๆ ถึงแสนต้นๆ ต่อ ตร.ว.:** งบประมาณนี้ส่วนใหญ่จะหาได้ตาม **ชานเมืองไกลๆ** เลยครับ เช่น แถวหนองจอก คลองสามวา หรือบางส่วนของปริมณฑลที่ติดกรุงเทพฯ อย่างปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการ บางพื้นที่ราคาอาจจะเริ่มต้นที่หลักพันปลายๆ ไปจนถึงหลักหมื่นต้นๆ ต่อตารางวา ถ้าอยากได้ในกรุงเทพฯ เลยอาจจะต้องเป็นแปลงเล็กมากๆ หรืออยู่ในพื้นที่ที่เดินทางไม่สะดวกนัก
• **งบหลักแสนปลายๆ ถึงหลายแสนต่อ ตร.ว.:** งบประมาณนี้จะขยับเข้ามาในเมืองหน่อย หรืออยู่ใกล้ถนนใหญ่มากขึ้น อาจจะพอหาได้ตามโซนชานเมืองที่กำลังเติบโต มีโครงการตัดถนนใหม่ หรือใกล้แหล่งชุมชนมากขึ้น เช่น บางส่วนของบางนา พุทธมณฑล หรือแถบรามอินทราตอนปลายๆ
• **งบหลักล้านต่อ ตร.ว. ขึ้นไป:** อันนี้คือโซนแพงแล้วครับ ใจกลางเมือง หรือติดแนวรถไฟฟ้าสายหลักๆ ถ้ามีงบขนาดนี้แสดงว่าคุณไม่ได้กำลังหาที่ดิน "ราคาถูก" แล้วล่ะ!

ดังนั้น ถ้าจะหาที่ดินราคาถูกในกรุงเทพฯ จริงๆ จังๆ ให้ตั้งงบไว้ที่ **หลักหมื่นปลายๆ ถึงหลักแสนต้นๆ ต่อตารางวา** แล้วไปโฟกัสที่ทำเลชานเมืองจะพอมีลุ้นกว่าครับ ส่วนจะซื้อได้กี่ตารางวา ก็เอาเงินในกระเป๋าหารด้วยราคาต่อตารางวาในทำเลนั้นๆ เลย!

4. เปรียบเทียบราคากับอย่างอื่น คุ้มมั้ยนะ?

การซื้อที่ดินราคาถูกในกรุงเทพฯ มันเหมือนการลงทุนอย่างหนึ่งครับ ต้องลองเปรียบเทียบกับตัวเลือกอื่นๆ ดู เช่น

• **เทียบกับซื้อบ้านจัดสรร/ทาวน์โฮม:** ที่ดินชานเมืองราคาถูก ถ้าซื้อขนาดพอเหมาะอาจจะใช้งบเท่าๆ กับการซื้อทาวน์โฮมในโครงการชานเมือง หรือบ้านเดี่ยวหลังเล็กๆ ข้อดีคือคุณได้ออกแบบบ้านเองได้ตามใจ แต่ข้อเสียคือต้องจัดการเรื่องการก่อสร้างเองทั้งหมดครับ
• **เทียบกับซื้อคอนโดในเมือง:** คอนโดในเมืองสะดวกสบาย เดินทางง่าย แต่ขนาดพื้นที่มักจะเล็กกว่ามาก และเราไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ การซื้อที่ดินถึงแม้จะไกลหน่อย แต่เราได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเต็มๆ ซึ่งมีโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะถ้ามีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ในพื้นที่นั้นๆ ครับ
• **เทียบกับซื้อที่ดินนอก กทม.:** ที่ดินต่างจังหวัดราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ เยอะมาก แต่ก็แลกมากับการเดินทางที่ไกลกว่า ความสะดวกสบายและสาธารณูปโภคอาจจะไม่เท่าในกรุงเทพฯ

สรุปคือ ความคุ้มค่ามันขึ้นอยู่กับ **เป้าหมาย** ของคุณเลยครับ ถ้าอยากได้ที่ดินเป็นของตัวเองในเขตกรุงเทพฯ ถึงจะชานเมืองหน่อย ก็ถือว่าคุ้มค่าในแง่ของการเป็นเจ้าของและศักยภาพในอนาคตครับ

5. ซื้อที่ดินเปล่า ได้อะไรมาบ้าง?

อันนี้ไม่ต้องลุ้นของแถมเหมือนซื้อสินค้าออนไลน์นะครับ! การซื้อที่ดินเปล่าสิ่งที่คุณได้มาหลักๆ คือ **กรรมสิทธิ์ในที่ดิน** ครับ หรือพูดง่ายๆ คือ **โฉนดที่ดิน** นั่นแหละ ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ที่สำคัญที่สุด

• **ค่าใช้จ่ายแฝง:** นอกจากราคาที่ดินแล้ว คุณยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องเตรียมไว้ด้วยนะครับ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่กรมที่ดิน และถ้าที่ดินยังไม่ถม ก็ต้องมีงบสำหรับค่าถมดินด้วยนะ!
• **สาธารณูปโภค:** ต้องเช็คดีๆ ว่าที่ดินแปลงนั้นมีน้ำประปา ไฟฟ้า เข้าถึงแล้วหรือยัง บางแปลงอาจจะยังไม่เข้าถึง ต้องไปยื่นเรื่องขอขยายเขต ซึ่งก็มีค่าใช้จ่ายและใช้เวลาครับ
• **การรับประกัน:** ที่ดินเปล่าไม่มีการรับประกันเหมือนสินค้าอิเล็กทรอนิกส์นะจ๊ะ! สิ่งสำคัญคือการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (โฉนด) ให้ถูกต้อง และรังวัดที่ดินให้ตรงกับความเป็นจริงก่อนตัดสินใจซื้อ

6. โปรโมชั่นลดราคา มีบ้างไหมนะ?

ที่ดินไม่ใช่เสื้อผ้า รองเท้า ที่จะมีโปร 12.12 หรือสงกรานต์ลดราคาอะไรแบบนั้นครับ! แต่ช่วงเวลาที่อาจจะได้ที่ดินราคาดีๆ คือ:

• **ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร/สถาบันการเงิน:** บางทีธนาคารหรือสถาบันการเงินจะยึดทรัพย์ที่เป็นที่ดินมา แล้วนำออกมาขายในราคาที่อาจจะต่ำกว่าตลาดเพื่อเร่งระบาย ลองเช็คจากเว็บไซต์ของธนาคารต่างๆ ดูครับ อาจจะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษสำหรับสินเชื่อที่ดินด้วย
• **ขายร้อน (Distressed Sale):** เจ้าของที่ดินอาจจะต้องการขายด่วนด้วยเหตุผลส่วนตัว ทำให้ยอมขายในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดเล็กน้อย ต้องหมั่นติดตามประกาศขายจากแหล่งต่างๆ ครับ

แต่โดยทั่วไปแล้ว ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ มีแนวโน้ม **เพิ่มขึ้น** ทุกปีนะครับ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่กำลังมีการพัฒนา ดังนั้น การรอโปรลดราคาแบบสินค้าทั่วไปอาจจะไม่ใช่กลยุทธ์ที่เวิร์คเท่าไหร่กับการซื้อที่ดินครับ

7. คนไทยที่ซื้อที่ดินชานเมืองรู้สึกยังไง?

จากที่เห็นตามฟีดแบ็กต่างๆ คนไทยที่ตัดสินใจซื้อที่ดินชานเมืองในกรุงเทพฯ หรือปริมณฑล ส่วนใหญ่จะแฮปปี้กับเรื่อง **ราคาที่เข้าถึงได้** ครับ ทำให้พวกเขามีโอกาสเป็นเจ้าของที่ดินในเขตเมืองหลวงได้ แทนที่จะต้องออกไปซื้อไกลกว่านี้มากๆ

นอกจากนี้ หลายคนมองว่าการซื้อที่ดินเปล่าเป็นการ **ลงทุนระยะยาว** เพราะเชื่อว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต แม้ตอนนี้จะยังไม่เจริญมาก แต่อนาคตอาจจะกลายเป็นทำเลทองก็ได้ ใครจะรู้!

ข้อดีอื่นๆ ที่คนพูดถึงคือ **ได้พื้นที่เยอะกว่า** การซื้อคอนโดหรือทาวน์โฮมในราคาเท่ากัน ทำให้มีพื้นที่สำหรับปลูกบ้าน ทำสวน หรือทำกิจกรรมอื่นๆ ได้ตามต้องการครับ

8. หาซื้อที่ดินได้จากช่องทางไหนบ้าง?

แหล่งในการหาซื้อที่ดินราคาถูกในกรุงเทพฯ มีหลายช่องทางครับ:

• **แพลตฟอร์มออนไลน์:** เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น DDproperty, Baania, Tooktee หรือ K-Property ของกสิกรไทย มีประกาศขายที่ดินทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้เลือกเยอะมาก คุณสามารถกรองตามช่วงราคา ทำเล และขนาดที่ต้องการได้เลย สะดวกในการเปรียบเทียบ แต่ต้องระวังเรื่องนายหน้าที่ไม่น่าเชื่อถือ หรือข้อมูลที่ไม่ตรงกับความเป็นจริงครับ
• **นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น:** นายหน้าในพื้นที่ชานเมืองมักจะมีข้อมูลที่ดินที่ยังไม่ถูกประกาศขายทั่วไป (แปลงลับ!) การติดต่อนายหน้าท้องถิ่นอาจช่วยให้คุณเจอแปลงที่ถูกใจในราคาที่เหมาะสมได้ครับ
• **ประกาศขายโดยตรง:** บางครั้งเจ้าของที่ดินอาจจะติดป้ายประกาศขายไว้หน้าแปลงที่ดินเลย อันนี้คือดีลตรง ไม่ผ่านนายหน้า อาจจะได้ราคาดีกว่าครับ
• **กลุ่มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในโซเชียลมีเดีย:** ใน Facebook มีกลุ่มซื้อขายที่ดินเยอะมาก ลองเข้าไปดูตามกลุ่มของพื้นที่ที่คุณสนใจได้ครับ

ถ้าเป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ก็สามารถติดต่อโดยตรงที่ธนาคารนั้นๆ ได้เลย

9. สรุปแล้ว น่าซื้อไหม? งบเท่านี้พอไหวรึเปล่า?

สำหรับคนที่ฝันอยากมีที่ดินเป็นของตัวเองในเขตกรุงเทพฯ แต่มีงบประมาณจำกัด การหาซื้อที่ดินราคาถูกในโซนชานเมืองถือเป็นตัวเลือกที่ **น่าสนใจมากๆ** ครับ!

• **ถ้ามีงบหลักแสนปลายๆ ถึงหลายแสนต่อตารางวา:** ยังพอหาแปลงเล็กๆ ในทำเลที่เริ่มมีการพัฒนา หรืออยู่ในโซนชานเมืองที่เดินทางไม่ไกลจากความเจริญมากนักได้ครับ
• **ถ้ามีงบหลักหมื่นปลายๆ ถึงแสนต้นๆ ต่อตารางวา:** ต้องมองหาในโซนชานเมืองไกลๆ หรือปริมณฑลที่ติดกรุงเทพฯ ทำเลอาจจะยังไม่สะดวกมากนัก แต่ได้เรื่องขนาดและราคาครับ

สิ่งสำคัญคือ **ต้องทำการบ้านหนักหน่อย** ครับ! ศึกษาข้อมูลทำเล ราคาตลาดในพื้นที่นั้นๆ ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้แน่ใจ และประเมินค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จะตามมาด้วย (ถมดิน ขออนุญาตก่อสร้าง ฯลฯ) ที่ดินราคาถูกในกรุงเทพฯ ยังพอมีอยู่จริง แต่ต้องอาศัยความพยายามในการค้นหา และยอมรับข้อจำกัดในเรื่องทำเลและความสะดวกสบายครับ

หวังว่าข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์กับคนที่กำลังตามล่าหาที่ดินราคาโดนใจในเมืองฟ้าอมรแห่งนี้นะครับ ขอให้ทุกคนโชคดีกับการตามหา "ที่ดินในฝัน" ครับผม! บ๊ายบาย!

วิดีโอที่เกี่ยวข้อง

• ที่ดินแถวนี้จะราคาเท่าทองหล่อ? เจาะลึกทำเลแนวราบที่โตเร็วที่สุดใน ...
• มือใหม่ต้องรู้ คู่มือการซื้อที่ดิน! 20 เทคนิคซื้อที่ดินให้รวย | เริ่มต้นลงทุน ...
• หลักคิดก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน เจอที่ดินราคาถูก อยากซื้อเก็บไว้ ควรดู ...
• 10 ทำเลทอง กทม. ราคาประเมินที่ดินกระฉูด l ทำเล ทำเงิน
• 5 อันดับทำเลราคาที่ดินสูงสุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2568 ...