ราคาที่ดิน 2 งาน ซื้อขายอย่างไรให้ได้ราคาดี ทำเลไหนน่าลงทุน

สวัสดีชาวนักปั้นฝัน และขาช้อป (ที่ดิน) ทุกท่านจ้า! วันนี้เราจะมาเม้าท์มอยกันถึงเรื่องที่ดินไซส์กำลังน่ารักน่าลุ้นอย่าง ที่ดิน 2 งาน ว่าแต่ 2 งานเนี่ยมันขนาดเท่าไหร่กันนะ? แล้วถ้าจะซื้อจะขายเนี่ย ทำยังไง๊ถึงจะได้ราคาดี ไม่โดนหลอก แถมทำเลไหนที่ซื้อไว้แล้วเหมือนมีขุมทรัพย์รออยู่! ถ้าพร้อมแล้ว มาลุยกันเล้ยยย!

1. ที่ดิน 2 งาน มันคืออะไรกันนะ?

เอาล่ะ มาเคลียร์กันก่อนว่า ที่ดิน 2 งาน เนี่ยมันใหญ่แค่ไหน? พูดง่ายๆ ก็คือ 1 งานเค้ามี 100 ตารางวา ฉะนั้น 2 งานก็เท่ากับ 200 ตารางวา นั่นเอง ถ้าให้เห็นภาพง่ายๆ อีกนิด 1 ตารางวามันคือ 4 ตารางเมตร ดังนั้น ที่ดิน 2 งาน หรือ 200 ตารางวา ก็เท่ากับ 800 ตารางเมตร จ้า ไซส์นี้ถือว่ากำลังดีเลยนะ ไม่ใหญ่เทอะทะเกินไป จะซื้อไว้สร้างบ้านหลังกำลังน่ารัก ทำสวนเล็กๆ ปลูกผักปลูกหญ้า หรือจะแบ่งแปลงเล็กๆ ขายต่อก็ยังได้!

2. ราคาที่ดิน 2 งานในตลาดไทยเป็นยังไงบ้าง?

มาถึงเรื่องสำคัญที่ทำให้ใจสั่น นั่นก็คือ "ราคา" นั่นเอง! ราคาที่ดิน 2 งานเนี่ยบอกเลยว่า ไม่มีราคาตายตัว นะจ๊ะ มันขึ้นอยู่กับปัจจัยร้อยแปดพันเก้ามากๆ เหมือนราคาของออนไลน์แหละ กดช้อปตอนโปรโมชั่นก็ได้อีกราคา ซื้อตอนไม่มีโปรก็อีกราคา แต่ที่ดินนี่ปัจจัยเยอะกว่าหลายเท่า!

ราคาจะพุ่งหรือจะร่วงขึ้นอยู่กับ ทำเลที่ตั้ง เป็นหลักเลย ถ้าอยู่ในเมือง ในแหล่งชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ราคาก็จะสูงปรี๊ดดดด อย่างในกรุงเทพฯ ทำเลทองๆ อย่างสีลม เพลินจิต ราคาก็ไปแตะล้านบาทต่อตารางวาแล้วนะ คิดดูสิ 200 ตารางวา จะขนาดไหน! แต่ถ้าเป็นนอกเมืองหน่อย หรือต่างจังหวัด ราคาก็จะถูกลงมาเยอะเลย

นอกจากทำเลแล้ว ยังมีเรื่อง ลักษณะที่ดิน ด้วย ถ้าเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ หน้ากว้างๆ ก็แพงหน่อย ถ้าอยู่ในซอยลึก หรือเป็นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางเข้าออก) ราคาก็ดรอปลงไปอีก กฎหมายผังเมือง ก็สำคัญนะ บางพื้นที่อาจจะสร้างตึกสูงไม่ได้ หรือมีข้อจำกัดอื่นๆ ที่ส่งผลต่อราคา

ถ้าลองไปดูตามเว็บประกาศขายที่ดินออนไลน์ อย่าง DDProperty, Livinginsider, Dot Property จะเห็นราคาที่ดิน 2 งานในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันไปมากๆ มีตั้งแต่หลักแสนในพื้นที่ห่างไกล ไปจนถึงหลายสิบล้าน ร้อยล้านในทำเลทองๆ จ้า

3. เปรียบเทียบราคากับที่ดินไซส์อื่น หรือทำเลอื่นล่ะ คุ้มมั้ย?

ถ้าเทียบกับที่ดินขนาดเล็กกว่า 1 งาน หรือใหญ่กว่าอย่าง 1 ไร่ (4 งาน) เนี่ย ที่ดิน 2 งานถือเป็นไซส์กลางๆ ที่มีความยืดหยุ่นในการใช้งานสูงนะ ถ้าเทียบราคาต่อตารางวา ที่ดินแปลงเล็กมากๆ บางทีราคาต่อตารางวาก็สูงกว่า เพราะหายากและเหมาะกับการสร้างบ้านเดี่ยวหนึ่งหลังพอดีๆ ส่วนที่ดินแปลงใหญ่มากๆ ราคาต่อตารางวาอาจจะถูกลงมาหน่อย แต่ก็ต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่าเยอะ ทำให้ 2 งานเป็นขนาดที่หลายคนเอื้อมถึงและนำไปใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย

การเปรียบเทียบราคาจริงๆ ต้อง เทียบกับที่ดินในทำเลใกล้เคียงกัน ด้วยนะ อย่าเอาที่ดินต่างจังหวัดไปเทียบกับที่ดินในเมืองหลวง แบบนั้นไม่แฟร์! ให้ลองหาข้อมูลราคาที่ดิน 2 งาน หรือใกล้เคียง ในหมู่บ้านเดียวกัน ซอยเดียวกัน หรือตำบล อำเภอเดียวกัน เพื่อดูว่าราคาที่เราเจอเนี่ย มันอยู่ในเกณฑ์ของตลาดแถวนั้นหรือเปล่า

4. ซื้อขายที่ดินออนไลน์ มีบริการอะไรแถมมาบ้าง?

อันนี้ต้องบอกเลยว่า การซื้อขายที่ดินมันไม่เหมือนช้อปปิ้งของออนไลน์แบบมีของแถม มีคูปองส่วนลด หรือฟรีค่าส่งแบบเป๊ะๆ นะจ๊ะ แต่ "บริการ" ที่มักจะมาพร้อมกับการซื้อขายที่ดินก็คือเรื่อง ค่าธรรมเนียมและภาษี ต่างๆ ที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน อันนี้เป็นสิ่งที่เราต้องเตรียมพร้อมเลย!

หลักๆ ก็จะมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (อันที่สูงกว่า) ค่าอากรแสตมป์ หรือถ้าเข้าเงื่อนไขก็อาจจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีเงินได้จากการขายด้วย ค่าพวกนี้ใครจะเป็นคนจ่าย คนซื้อหรือคนขาย อันนี้ก็แล้วแต่จะตกลงกัน แต่ส่วนใหญ่เค้าจะแบ่งกันคนละครึ่งนะ

ส่วนบริการอื่นๆ ที่อาจจะเจอ ถ้าซื้อผ่านนายหน้า หรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เค้าก็อาจจะมีบริการอำนวยความสะดวกเรื่องเอกสาร พาไปดูที่ดิน ช่วยต่อรองราคา หรือจัดการเรื่องการโอนที่กรมที่ดินให้ ซึ่งตรงนี้ก็จะมี ค่านายหน้า เป็นค่าตอบแทนจ้า

5. มีช่วงไหนน่าซื้อเป็นพิเศษมั้ย? และคำแนะนำการซื้อ

สำหรับที่ดินเนี่ย มันไม่มีช่วงโปรโมชั่น 12.12 หรือสงกรานต์ลดราคาแบบสินค้าแฟชั่นนะ แต่ถ้าถามว่าช่วงไหนน่าซื้อเป็นพิเศษ อาจจะต้องมองหาจังหวะอื่นๆ แทน เช่น:

• ช่วงที่เจ้าของร้อนเงิน: อันนี้อาจจะเจอได้ตามประกาศขายด่วน หรือในกลุ่มซื้อขายต่างๆ บางทีเจ้าของต้องการเงินเร็ว ก็อาจจะยอมลดราคาให้
• ช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว: ถ้าเศรษฐกิจไม่ค่อยดี คนซื้อน้อยลง ผู้ขายก็อาจจะต้องปรับราคาลงมาเพื่อให้ขายได้
• ช่วงที่มีการประกาศตัดถนนใหม่ หรือมีโครงการพัฒนาภาครัฐใกล้เคียง: ซื้อก่อนที่โครงการจะเสร็จ หรือช่วงที่ราคายังไม่ปรับขึ้นเต็มที่ อันนี้ก็เป็นจังหวะลงทุนที่ดีนะ

คำแนะนำการซื้อ:

• สำรวจทำเลให้ละเอียด: ไปดูที่ดินจริงหลายๆ รอบ ทั้งกลางวันกลางคืน ดูเพื่อนบ้าน ดูสภาพแวดล้อม
• เช็คราคาประเมินกรมที่ดิน: เข้าไปดูในเว็บไซต์กรมธนารักษ์เลย จะได้รู้ราคาประเมินที่เป็นราคากลาง เปรียบเทียบกับราคาขายจริงว่าห่างกันแค่ไหน
• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์: เช็คโฉนดที่ดินให้แน่ใจว่าเป็นของจริง ไม่มีปัญหาติดจำนอง หรือโดนอายัด
• พูดคุยกับเจ้าของหรือนายหน้า: สอบถามข้อมูลให้ครบถ้วน เช่น เหตุผลที่ขาย ติดปัญหาอะไรหรือเปล่า
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ถ้าไม่มั่นใจ ควรปรึกษานายหน้าที่มีความน่าเชื่อถือ หรือทนายความ

6. รีวิวและฟีดแบ็กจากผู้ใช้ (ที่ดิน) ในไทย

ถ้าเป็น "รีวิว" ที่ดินตรงๆ เหมือนรีวิวสินค้าใน Shopee คงไม่มีนะ แต่เราสามารถหา "ฟีดแบ็ก" หรือประสบการณ์จากคนที่เคยซื้อขายที่ดิน 2 งาน หรือที่ดินในทำเลที่เราสนใจได้จาก:

• กลุ่มซื้อขายที่ดินใน Facebook: ลองเข้าไปอ่านโพสต์ สอบถาม พูดคุยกับสมาชิกในกลุ่ม จะได้ข้อมูลและมุมมองจากคนซื้อคนขายจริงๆ
• ฟอรั่มหรือเว็บบอร์ดอสังหาริมทรัพย์: บางทีจะมีคนมาแชร์ประสบการณ์การซื้อขายที่ดิน หรือสอบถามปัญหาต่างๆ
• พูดคุยกับคนในพื้นที่: ลองสอบถามชาวบ้านแถวนั้นถึงเรื่องที่ดินแปลงที่เราสนใจ หรือสอบถามนายหน้าในพื้นที่

ฟีดแบ็กที่อาจจะได้ยินบ่อยๆ ก็คือเรื่องความยุ่งยากในการทำเอกสารที่กรมที่ดิน (แต่เดี๋ยวนี้มีระบบจองคิวออนไลน์ e-QLands ช่วยได้เยอะนะ) หรือปัญหาเรื่องการต่อรองราคา การเจอเจ้าของหรือนายหน้าที่ไม่โปร่งใส ดังนั้น การหาข้อมูลและใช้ช่องทางที่น่าเชื่อถือจึงสำคัญมากๆ จ้า

7. ช่องทางการซื้อที่แนะนำ

ถ้าอยากได้ที่ดิน 2 งานสักแปลง มีช่องทางไหนน่าไปส่องบ้าง?

• เว็บไซต์ประกาศขายที่ดินออนไลน์: อันนี้เป็นแหล่งรวมประกาศที่ใหญ่ที่สุดเลย มีให้เลือกเยอะมากๆ ทั้งจากเจ้าของโดยตรงและนายหน้า ลองเข้าไปดูหลายๆ เว็บ เปรียบเทียบราคาและทำเล เว็บยอดนิยมก็เช่น DDProperty, Livinginsider, Dot Property, Baania
• กลุ่มซื้อขายที่ดินใน Facebook: เป็นอีกช่องทางที่คึกคัก อาจจะได้เจอเจ้าของตัวจริงโดยตรง หรือนายหน้าในพื้นที่
• สำนักงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์: ถ้าอยากได้คนช่วยอำนวยความสะดวกตั้งแต่ต้นจนจบ ลองติดต่อนายหน้า เลือกนายหน้าที่มีใบอนุญาตและมีประสบการณ์นะ
• สำนักงานที่ดิน: บางทีอาจจะมีข้อมูลที่ดินที่ประกาศขาย (แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการประเมินราคา หรือข้อมูลการโอนมากกว่า)
• ประกาศขายริมที่ดิน: อันนี้แบบออฟไลน์หน่อย แต่บางทีก็เจอของดีราคาถูกนะ!

8. สรุปแล้วที่ดิน 2 งานน่าซื้อไหม? เหมาะกับใคร?

มาถึงบทสรุปกันแล้ว! ที่ดิน 2 งานเนี่ย ถ้าถามว่าน่าซื้อไหม? ก็ต้องบอกว่า น่าสนใจมากๆ เลยจ้า! ด้วยขนาดที่ไม่ใหญ่ไม่เล็กจนเกินไป ทำให้มี ความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์สูง และ เงินลงทุนไม่สูงเท่าที่ดินแปลงใหญ่

ที่ดิน 2 งาน เหมาะมากๆ สำหรับ:

• คนที่อยากสร้างบ้านหลังแรก: ขนาดกำลังพอดีกับการสร้างบ้านเดี่ยวพร้อมพื้นที่รอบๆ
• นักลงทุนมือใหม่: เป็นขนาดที่เริ่มต้นลงทุนได้ไม่ยาก ซื้อเก็บไว้เก็งกำไร หรือพัฒนาต่อยอดได้
• คนที่มองหาที่ดินต่างจังหวัด: ถ้าอยากได้พื้นที่ไว้พักผ่อน ทำเกษตรเล็กๆ หรือสร้างบ้านสวน ที่ดิน 2 งานในต่างจังหวัดราคาไม่สูงมาก ก็เป็นตัวเลือกที่ดีเลย

ความคุ้มค่า ของที่ดิน 2 งานขึ้นอยู่กับ ทำเล และ ราคาที่ได้มา เป็นหลักเลยนะ ถ้าได้ในทำเลที่ดี มีแนวโน้มการพัฒนา ราคาเหมาะสมกับศักยภาพ บอกเลยว่าคุ้มยิ่งกว่าคุ้ม! แต่ถ้าได้ในทำเลไม่ดี ราคาแพงเกินไป ก็อาจจะไม่คุ้มก็ได้

สรุปง่ายๆ คือ ที่ดิน 2 งานเป็นไซส์ที่น่าจับตามอง มีโอกาสในการลงทุนสูง แต่ต้องทำการบ้านให้ดีมากๆ ทั้งเรื่องทำเล ราคา และตรวจสอบเอกสารต่างๆ ก่อนตัดสินใจนะจ๊ะ ขอให้ทุกคนได้ที่ดินในฝัน ได้ราคาดีๆ สมใจกันถ้วนหน้าเลย! บ๊ายบายยย!

วิดีโอที่เกี่ยวข้อง

• แนวคิดทำเงินจากที่ดิน ซื้อแบบไหนกำไร ตจว.ทำอะไรถึงรวย ...
• เทคนิค!! ตั้งราคาขายที่ดิน ให้ขายได้ 100%
• มือใหม่ต้องรู้ คู่มือการซื้อที่ดิน! 20 เทคนิคซื้อที่ดินให้รวย | เริ่มต้นลงทุน ...
• ถือที่ดินอย่างไรให้รวย! ขายตอนไหนดี รู้ได้ไงว่าควรเก็บเอาไว้ | มือใหม่ ...
• ลงทุนที่ดินยังทำได้อยู่ไหม? ราคาไม่ขึ้น ติดดอย ขายไม่ออก เอาเงินไป ...