วิธีประมาณราคาที่ดินเปล่า ซื้อขายที่ดินต้องรู้ราคาประเมิน

สวัสดีค่ะทุกคนนน! วันนี้เราจะมาเม้าท์มอยเรื่องใกล้ตัวคนอยากมีที่ อยากมีทาง นั่นก็คือเรื่อง ที่ดินเปล่า นี่แหละ! ใครที่กำลังเล็งๆ อยากซื้อที่ดินไว้เก็งกำไรบ้าง ไว้สร้างบ้านในฝันบ้าง หรือแค่ซื้อเก็บไว้ให้ลูกหลาน มามุงทางนี้เลยจ้า เพราะการซื้อที่ดินมันไม่ใช่แค่จ่ายเงินแล้วจบนะ มันมีอะไรมากกว่านั้นเยอะ โดยเฉพาะเรื่อง ราคาที่ดิน กับ ราคาประเมิน ที่หลายคนยังงงๆ อยู่ เราจะมาเจาะลึกให้ฟังแบบเข้าใจง่ายๆ สไตล์คนกันเอง เตรียมตัวให้พร้อม แล้วไปลุยกันเลย!

1. ที่ดินเปล่าคืออะไร ทำไมคนถึงอยากได้?

เอาล่ะ เริ่มต้นกันที่ว่า ที่ดินเปล่า นี่มันคืออะไร? พูดง่ายๆ เลยมันก็คือ ที่ดินที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง อยู่บนนั้นนั่นแหละจ้า จะเป็นที่นา ที่สวน ที่รกร้างว่างเปล่าก็ได้หมด แล้วแต่ทำเลและสภาพแวดล้อม ทำไมคนถึงอยากได้? ก็เพราะที่ดินเนี่ย มันเป็นทรัพย์สินที่นับวันยิ่งมีแต่จะเพิ่มมูลค่า! มันไม่เหมือนของใช้อื่นๆ ที่ซื้อมาแล้วเก่าลงนะ ที่ดินนี่ตรงกันข้ามเลย ยิ่งเวลาผ่านไป ยิ่งเจริญขึ้น ราคาก็ยิ่งพุ่ง! เหมาะมากๆ สำหรับคนที่มองหาการลงทุนระยะยาว หรือคนที่อยากจะสร้างบ้านในแบบของตัวเองจริงๆ ไม่อยากได้บ้านจัดสรรที่เค้าสร้างสำเร็จรูปให้ ใครที่ชอบปั้นฝัน ปั้นบ้านเอง ที่ดินเปล่านี่แหละคือจุดเริ่มต้นเลยจ้า

2. ราคาในตลาดไทยเป็นยังไงบ้าง? ต้องรู้ราคาประเมินด้วยเหรอ?

มาถึงเรื่องที่ทำให้หลายคนปวดหัว นั่นก็คือเรื่อง "ราคา" ของที่ดินเปล่าเนี่ยแหละ! ต้องบอกเลยว่า ราคาที่ดินเปล่าในไทยมีความหลากหลายมากๆ ขึ้นอยู่กับปัจจัยสารพัดอย่าง ไม่เหมือนซื้อของออนไลน์ที่ราคาตายตัวนะจ๊ะ ที่ดินเนี่ย เค้าคิดราคากันเป็น บาทต่อตารางวา หรือ บาทต่อไร่ (1 ไร่ = 400 ตารางวา) ราคาเนี่ย แกว่งไปแกว่งมาสุดๆ ตั้งแต่หลักร้อยต่อตารางวาในพื้นที่ห่างไกล ไปจนถึงหลักล้านต่อตารางวาในทำเลทองกลางเมืองกรุง!

แล้วไอ้ ราคาประเมินกรมธนารักษ์ ที่เค้าพูดถึงกันบ่อยๆ นี่มันคืออะไร? มันคือ ราคากลางที่ภาครัฐเค้ากำหนดขึ้นมา เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมต่างๆ ตอนที่เราไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีต่างๆ ซึ่ง ราคาประเมินนี้ มักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด เยอะพอสมควรเลยนะ! เค้าจะมีการปรับปรุงราคาประเมินทุกๆ 4 ปี เราสามารถเช็คราคาประเมินได้ง่ายๆ ทางออนไลน์ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือแอปพลิเคชัน TRD Property ได้เลย

สรุปง่ายๆ คือ ราคาซื้อขายจริง คือราคาที่เราตกลงกับผู้ขายว่าจะซื้อจะขายกันเท่าไหร่ ส่วน ราคาประเมินกรมธนารักษ์ คือราคาที่รัฐใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษีจ้า การรู้ทั้งสองราคานี้สำคัญมากๆ จะได้ไม่โดนหลอกขายแพงเกินจริง และจะได้เตรียมค่าใช้จ่ายตอนโอนที่ดินถูกด้วยนะ

3. ที่ดินแปลงนี้ เทียบกับแปลงอื่น ราคาเป็นไงบ้าง?

เวลาจะซื้อที่ดินเปล่าเนี่ย เราไม่ได้ดูแค่ราคาแปลงเดียวโดดๆ นะจ๊ะ ต้องรู้จัก เปรียบเทียบราคากับแปลงอื่นๆ ที่อยู่ละแวกใกล้เคียง ด้วย ยิ่งถ้าเป็นที่ดินที่มีลักษณะคล้ายๆ กัน ยิ่งเปรียบเทียบง่ายเลย เช่น ขนาดใกล้กัน อยู่บนถนนเส้นเดียวกัน หรืออยู่ในโซนผังเมืองเดียวกัน ลองดูประกาศขายอื่นๆ ในพื้นที่นั้นๆ แล้วเอามาเทียบดูว่าราคาต่อตารางวาต่างกันมากน้อยแค่ไหน

ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินแต่ละแปลงต่างกันเนี่ย มีเยอะมากนะ เช่น ทำเลที่ตั้ง (ติดถนนใหญ่ในซอย ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้าง) ลักษณะที่ดิน (หน้ากว้าง ติดถนนกี่ด้าน เป็นที่ตาบอดไหม รูปแปลงสวยไหม) ขนาดที่ดิน (แปลงเล็กจะซื้อขายคล่องกว่าแปลงใหญ่) ผังเมือง (ที่ดินอยู่ในโซนอะไร สร้างอะไรได้บ้าง) และ การเข้าถึงสาธารณูปโภค (มีไฟฟ้า น้ำประปาเข้าถึงไหม) บางทีที่ดินแค่ห่างกันไม่กี่ซอย แต่ราคาก็ต่างกันลิบลับแล้วจ้า ดังนั้น การเปรียบเทียบหลายๆ แปลง จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมและรู้ว่าราคาที่เราเจอเนี่ย สมเหตุสมผลหรือเปล่า

4. ซื้อที่ดินเปล่า ได้อะไรมาบ้างนะ? (นอกจากดิน)

เอ้า! ซื้อที่ดินเปล่า ไม่ได้มีแค่ดินนะจ๊ะ สิ่งสำคัญที่เราจะได้มาด้วยและต้องตรวจสอบให้ดีก็คือ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน จ้า เอกสารหลักๆ ที่ต้องรู้คือ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 ครุฑสีแดง) อันนี้แหละคือสุดยอด เพราะแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้อย่างสมบูรณ์ ซื้อขาย โอน จำนองได้สบาย รองลงมาก็ น.ส. 3 ก. (ครุฑสีเขียว) หรือ น.ส. 3 (ครุฑสีดำ) ที่เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พวกนี้ก็ซื้อขายได้ แต่สิทธิ์ยังไม่สมบูรณ์เท่าโฉนดนะจ๊ะ ที่ต้องระวังคือที่ดินบางประเภทที่ซื้อขายไม่ได้ เช่น ส.ป.ก. ดังนั้น เช็คประเภทเอกสารสิทธิ์ให้ชัวร์ก่อนจ่ายเงิน สำคัญมากๆ!

นอกจากเอกสารสิทธิ์แล้ว สิ่งที่ควรได้ข้อมูลมาด้วยคือเรื่อง สาธารณูปโภค เช่น มีถนนสาธารณะเข้าถึงที่ดินไหม (สำคัญมาก ถ้าไม่มีอาจจะเป็นที่ตาบอด!) มีไฟฟ้า มีน้ำประปาผ่านหน้าแปลงหรือเปล่า เพราะพวกนี้มีผลต่อการพัฒนาที่ดินและการใช้ประโยชน์ในอนาคตนะจ๊ะ

ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่มาพร้อมกับการซื้อที่ดิน ก็จะมีพวก ค่าธรรมเนียมการโอน และ ภาษีต่างๆ ที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน ซึ่งเค้าจะคำนวณจากราคาประเมินกรมธนารักษ์นี่แหละ ปกติค่าโอน 2% ของราคาประเมิน (ผู้ซื้อผู้ขายอาจจะแบ่งกันจ่าย หรือแล้วแต่ตกลง) และยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าอากรแสตมป์อีกนะ อันนี้ต้องเตรียมเงินเผื่อไว้ด้วยนะจ๊ะ

5. มีช่วงไหนน่าซื้อที่ดินเป็นพิเศษไหม? (ไม่ใช่ 11.11 นะ)

ที่ดินเปล่าไม่มีโปรโมชั่นแบบ 11.11 หรือลดราคาช่วงสงกรานต์เหมือนสินค้าออนไลน์นะจ๊ะ แต่การซื้อที่ดินก็มีจังหวะเวลาที่น่าสนใจเหมือนกันนะ เช่น ถ้าเศรษฐกิจไม่ค่อยดี หรือมีเหตุการณ์อะไรที่ทำให้คนต้องการขายที่ดินด่วน อาจจะมีโอกาสเจอที่ดินราคาดีๆ ก็ได้ หรือบางทีเจ้าของขายเองที่ไม่ผ่านนายหน้าก็อาจจะได้ราคาที่ถูกลงมาหน่อย แต่สิ่งสำคัญกว่าการรอโปรโมชั่นคือ การหาข้อมูลและศึกษาที่ดินแปลงที่เราสนใจอย่างละเอียด ต่างหากล่ะ

คำแนะนำคือ อย่ารีบร้อนตัดสินใจ ค่อยๆ หา ค่อยๆ ศึกษา เปรียบเทียบหลายๆ ที่ ถ้าเจอที่ที่ใช่ ทำเลดี ราคาเหมาะสม (ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมิน) ก็ถือเป็นจังหวะที่ดีแล้วจ้า

6. คนไทยซื้อที่ดินเปล่าแล้วรู้สึกยังไงกันบ้างนะ?

จากที่ลองสอบถามและอ่านรีวิวคนไทยที่เคยซื้อที่ดินเปล่าเนี่ย มีทั้งแฮปปี้และก็มีเรื่องให้ปวดหัวบ้างนะ จุดที่คนส่วนใหญ่เจอและควรระวังคือ:

• เรื่องเอกสารสิทธิ์: อันนี้สำคัญสุดๆ ต้องเช็คให้ละเอียดว่าเป็นโฉนดจริงไหม ติดภาระอะไรอยู่หรือเปล่า เคยมีเคสที่ซื้อไปแล้วเจอว่าเป็นที่ตาบอด หรือติดปัญหาเรื่องทางเข้า-ออกก็มีนะ
• เรื่องราคา: บางทีราคาที่ผู้ขายตั้งมา อาจจะสูงกว่าราคาตลาดมากๆ หรือสูงกว่าราคาประเมินลิบลับ ต้องรู้จักเปรียบเทียบและต่อรองนะจ๊ะ
• เรื่องนายหน้า: บางทีนายหน้าก็ให้ข้อมูลไม่ครบ หรือเชียร์ให้ซื้ออย่างเดียวโดยไม่ได้บอกข้อเสีย ก็ต้องใช้วิจารณญาณดีๆ หรือถ้าเป็นไปได้ ซื้อตรงกับเจ้าของเลยก็จะดีไปอีกแบบ
• เรื่องการตรวจสอบ: ต้องลงพื้นที่ไปดูที่ดินจริงด้วยตาตัวเองนะ! อย่าดูแค่รูปถ่ายหรือแผนที่ ต้องดูสภาพแวดล้อมจริง ดูทางเข้าออก ดูเพื่อนบ้าน ดูว่ามีปัญหาเรื่องน้ำท่วม ดินทรุด หรือมีขยะ มีมลพิษใกล้เคียงไหม

แต่ถ้าทำการบ้านมาดีๆ เลือกที่ดินทำเลดี มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง ราคาสมเหตุสมผล คนไทยส่วนใหญ่ที่ซื้อที่ดินเปล่าก็จะรู้สึกว่าเป็นการลงทุนที่ คุ้มค่ามากๆ เพราะมันเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้และมีแนวโน้มเพิ่มมูลค่าในอนาคต

7. แล้วจะไปหาซื้อที่ดินเปล่าได้ที่ไหนล่ะทีนี้?

ช่องทางหลักๆ ในการหาซื้อที่ดินเปล่าในไทยก็มีหลายแบบนะจ๊ะ:

• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์: อันนี้สะดวกสำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา หรือไม่ถนัดเรื่องเอกสาร เพราะนายหน้าจะช่วยหาที่ดินที่ตรงตามความต้องการ จัดการเรื่องเอกสาร และพาไปดูที่ดินได้ แต่ก็ต้องเสียค่านายหน้าให้เค้าด้วยนะ (ปกติผู้ขายเป็นคนจ่าย แต่บางทีก็ตกลงแบ่งกัน)
• เว็บไซต์หรือแอปพลิเคชันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์: พวก DDProperty, Hipflat, Baania พวกนี้เป็นแหล่งรวมประกาศขายที่ดินเยอะมากๆ เราสามารถค้นหาตามทำเล ราคา ขนาดที่ดินที่ต้องการได้เลย สะดวกมากๆ
• ติดต่อเจ้าของโดยตรง: บางทีเจ้าของที่ดินก็ติดป้ายประกาศขายไว้ที่ที่ดินเลย หรือเราอาจจะสอบถามคนในพื้นที่ดูก็ได้ การซื้อตรงกับเจ้าของอาจจะได้ราคาดีกว่า แต่เราก็ต้องจัดการเรื่องเอกสารและกระบวนการต่างๆ เองทั้งหมด
• กลุ่มซื้อขายที่ดินในโซเชียลมีเดีย: ใน Facebook ก็มีกลุ่มซื้อขายที่ดินเยอะแยะมากมาย อันนี้ก็เป็นอีกช่องทางที่น่าสนใจ แต่ต้องระวังเรื่องความน่าเชื่อถือของผู้ขายด้วยนะ

ไม่ว่าจะช่องทางไหนก็ตาม สิ่งสำคัญคือการตรวจสอบข้อมูลที่ดินอย่างละเอียด ก่อนตัดสินใจนะจ๊ะ!

8. สรุปแล้วน่าซื้อไหม? เหมาะกับใคร?

มาถึงบทสรุปกันแล้ว! ถามว่า ซื้อที่ดินเปล่า น่าลงทุนไหม? คำตอบคือ น่าลงทุนมากๆ เลยจ้า ถ้าคุณเป็นคนที่:

• มีเงินเย็น ที่พร้อมจะจมไปกับที่ดินระยะหนึ่งได้
• มองหาการลงทุนที่มั่นคง มูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา
• อยากสร้างบ้านในแบบของตัวเอง ไม่ชอบแบบบ้านสำเร็จรูป
• พอมีความรู้เรื่องการลงทุนอสังหาฯ หรือพร้อมจะศึกษาหาข้อมูลอย่างละเอียด
• ยอมรับความเสี่ยงได้บ้าง เพราะการลงทุนในที่ดินก็มีความเสี่ยงเหมือนกัน เช่น ราคาอาจไม่เป็นไปตามคาด หรือมีปัญหาเรื่องข้อกฎหมาย

สำหรับคนที่อยากซื้อที่ดินเปล่า ควรทำการบ้านเยอะๆ นะจ๊ะ ทั้งเรื่อง ราคาตลาด ราคาประเมินกรมธนารักษ์ ผังเมือง สาธารณูปโภค และที่สำคัญคือ ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้อง ถ้าทำได้ตามนี้ โอกาสที่จะได้ที่ดินดีๆ ในราคาที่คุ้มค่าก็มีสูงมากๆ เลยจ้า

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคนที่กำลังเล็งๆ อยากซื้อที่ดินเปล่าอยู่ไม่มากก็น้อยนะจ๊ะ ขอให้ได้ที่ดินที่ถูกใจ เฮงๆ รวยๆ กับการลงทุนในที่ดินกันทุกคนจ้า! บ๊ายบายยย!

วิดีโอที่เกี่ยวข้อง

• ราคาประเมินที่ดิน เรื่องสำคัญก่อนซื้อขายที่ดิน | เงินทองของจริง
• เทคนิค!! ตั้งราคาขายที่ดิน ให้ขายได้ 100%
• วิธีหาราคาที่ดินแบบราคาซื้อขายจริงง่ายๆ ให้ทำตามนี้ได้เลย
• ราคาตลาด ราคาประเมิน ราคาซื้อขายที่ดิน ต่างกันอย่างไร เปรียบเทียบ ...
• ราคาประเมินที่ดิน 3 ราคาที่ต้องรู้ก่อนซื้อขายบ้าน l อสังหาดีดีกับน้องบี